Hjælp til opgave i erhvervsret søges

Det følger af § 3, stk. 2 i aftaleloven, at tilbud som fremsættes mundtligt, skal antages straks for at være bindende. I denne situation er der ikke tvivl om, at tilbudet er accepteret. Derfor er aftalen bindende jf. aftalelovens § 1, stk. 1. Aftalelovens aftale-begreb omfatter både mundtlige og skriftlige aftaler, så det er selvfølgelig ligeså bindende, at en aftale fremsættes mundligt.  

Derfor vil jeg give dig ret med hensyn til spørgsmål 1.

Med hensyn til spørgsmål 2:
Der er umiddelbart ikke nogen forskel, om det fremsættes mundtligt eller skriftligt. Den eneste forskel er den jeg har nævnt ovenfor i § 3, stk. 2. Mundtlige tilbud skal antaegs straks.

med hensyn til forbrugerbeskyttelseslovens § 8, stk. 1 ikke bruges. Det fremgår af forbrugerbeskyttelseslovens § 6, at reglen i § 8 kun gælder når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Det er formentlig ikke tilfældet i dene situation. Endvidere følger det af stk. 2, at reglerne ikke gælder for køb af landbrugsejendom. Endeligt er der tale om en virksomhedssituation, og loven skal primært beskytte private forbrugere. Derfor vil jeg nok undlade at bruge forbrugerbeskyttelsesloven.
 

Mange tak for svaret.
Så var mine overvejelser ikke helt forkerte.

Det meget interessante at kigge på § 31. Jeg vil mene § 31 burde ingå i dine overvejelser. Da naboen udnytter virksomhedens situations meget groff. Idet han forlanger 75 % over markeds prisen for grunden.

"§ 31. Har nogen udnyttet en andens betydelige økonomiske eller personlige vanskeligheder, manglende indsigt, letsind eller et bestående afhængighedsforhold til at opnå eller betinge en ydelse, der står i væsentligt misforhold til modydelsen, eller som der ikke skal ydes vederlag for, er den, der således er udnyttet, ikke bundet ved den af ham afgivne viljeserklæring.

Stk. 2. Det samme gælder, hvis tredjemand har gjort sig skyldig i et sådant forhold som omtalt i stk. 1 og den, til hvem viljeserklæringen er afgivet, indså eller burde indse dette. "
 

Kilde: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=82218

"åger, (af mnty. woker 'rente', af germ. *wokra- 'bidrag, skat'), udnyttelse af en persons betydelige økonomiske eller personlige vanskeligheder, manglende indsigt, letsind eller afhængighedsforhold for at opnå en ydelse, der står i væsentligt misforhold til modydelsen. Efter Aftaleloven § 31 er sådanne løfter ikke bindende, hvis løftemodtageren indså eller burde indse, at der forelå udnyttelse. Betingelserne for at anvende denne bestemmelse svarer til betingelserne for straffe for bedrageri. I de tilfælde, der ikke åbenbart er omfattet af Aftaleloven § 31, anvender domstolene derfor ofte andre regler om aftalers ugyldighed.

StrafferetTidligere talte man om udnyttelse af nød, enfoldighed og uerfarenhed. Den mest kendte udnyttelse er at kræve ågerrente af lån til personer i pengenød; afgørende for, om der foreligger åger, er forholdet mellem den krævede rente, långivers risiko og lånerens nød. Der er stor tilbageholdenhed med at straffe for åger, men straffen anvendes dog ved udnyttelse af fx gamle mennesker og plejehjemspatienter."
 

Kilde: http://www.denstoredanske.dk/Samfund,_jura_og_politik/Jura/Obligationsret/%C3%A5ger

spørgsmålet om hvis det var skriftligt kan virksomheden stadig gøre aftalen ugyldhed. Da 75 % over markedsprisen er en udnyttelse af virksomhedens situations.

Det lang tid siden, at jeg har haft erhvervsret, skriver svaret så du også kan se holdninger fra en anden synspunkt. Som vil hjælpe dig med at se på alle muligheder. Men ind the end, er det jo retspraksis der viser hvordan domstolerne dømmer sagerne.

Aftalelovens § 31 har skam indgået i mine overvejelser, og jeg henviser da også til den i min besvarelse af spm. 1.
Dog mener jeg også man her bør inddrage en nærmest identisk sag,  U1969.187 V, hvor retten vurderede at købsaftalen ikke var ugyldig efter aftl. § 31.

§ 31 vil ikke kunne bruges i denne situation. Der er tale om, at en person udnytter ens underlegenhedstilstand til at opnå en ydelse. Det er der ikke tale om i denne sitaution. At man har en virksomhed, og derfor bliver nød til at betale ekstra for en grund, hvor man kan udvide, skaber ikke et "underlegenhedsforhold", som er påkrævet i § 31. Derimod kan forholdet være så byrdefuldt, at § 36 kan bruges, men situationen er ikke dækket af § 31 efter min opfattelse.

Når man sondre mellem § 31 og § 36, så er det væsentligt at vudere, hvad det centrale element i bestemmelsen er:
§ 31: Det der er centralt element vedrørende § 31 er, at en person skal være af letsind eller have betydelige økonomiske eller personlige vanskeligheder. Disse forhold hos personen benyttes så af en anden til at indgå en aftale, der står i misforhold til modydelsen. Så det centrale er altså personens forhold (letsind og andre vanskeligheder=

§ 36: Her er det centrale element selve vilkåret i aftalen. Hvis dette findes urimeligt, så kan § 36 bruges.

I opgaven er der ingen tvivl om, at problemet i aftalen ikke angår personens letsind, personlige eller økonomiske vanskeligheder. Det angår derimod selve vilkåret/prisen. Dernæst skal man se på, om retahandlen er i stid med redelig handlemåde, før § 36 kan bruges. 

Det er ikke tilfældet i opgaven. Derfor kan § 31 ikke bruges. Hvis man derimod mener, at det er selve prisen/vilkåret i aftalen, som udgør problemet, så er det ikke § 31 men § 36, som kan bruges.

"§ 36. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder. "
 

Kilde: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=82218

Selvfølgelig kan § 36 bruges. Spørgsmålet er ikke om begge, både § 36 og 31 § kan bruges? Da 31 § some regel bliver brugt, når rocker forlanger urimelige vilkår, og udnytter vedkommendes situations, til deres fordel.

Samt banker udnytter personers dårlige viden angående risiko og urimelige renter. Derfor kan 31 § nogen gange misforståes, der den så vidt jeg husker. At der var forskellige sondring af § 31 i karnov restsamling. Men jeg er selv i tvivl, da det er lang tid siden.

"Tilbygningen står færdig i maj 2006, men er opført for tæt på skellet så kommunen ikke kan udstede en bygningsattest.

Naboen, en gårdejer som i forvejen ikke er begejstret for virksomheden, vil ikke give samtykke til at kommunen kan dispensere fra bygningsreglementet. Gårdejeren vil imidlertid godt sælge en del af sin grund til virksomheden så tilbygningen bliver lovlig - men til en pris der overstiger den normale pris for jord i området med mere end 75%."

Jeg synes, at opgaven kan ligge op til sondring af § 31. Da gårdejeren udnytter virksomhedsejerens "personlige eller økonomiske vanskeligheder." i situationen.

Virksomheden kan ende i en meget kritisk situation, hvis bygningen ikke kendes lovlig. Og det udnytter gårdejeren groft. Ved at forlange 75 % over markedsprisen.
 

"Svage ugyldighedsgrunde.
De svage grunde kan kun gøres gældende overfor løftemodtager i ond tro.
 

Udnyttelse den der opnår løfter har udnyttet en løftegivers nød, Aftl § 31

letsind, enfoldighed, uerfarenhed eller afhængighed.

Stridende mod rimelighed og redelig handlemåde
En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller  Aftl § 36

delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med

redelig handlemåde at gøre den gældende.

Dybere kommentar: Det er domstolene, der afgør om reglens betingelser er opfyldt. Domstolene har altså mulighed for at erklære løftet ugyldigt uden anden begrundelse end den, at retten finder, at det resultat, som vil komme ud af at fastholde løftet, er ´urimeligt´. Domstolen har også mulighed for at ændre en aftale så den bliver rimelig. Ved denne regel kan også omstændigheder, der er indtruffet efter aftalens indgåelse, komme i betragtning.

Især kan bestemmelsen anvendes til at ´censurere´ standardkontrakters indhold, specielt i forhold til forbrugerens rettigheder."
 

Alt taler for nu at § 36 bør bruges men:

"Netop fordi dansk ret hviler på forventningsprincippet, indgår de forventninger og forudsætninger som løftegiver havde som en del af selve aftalen. En forudsætning er en antagelse, der ligger til grund for et løfte, uden direkte at fremgå af løftet.

Men det kræver at forudsætningen er væsentlig: løftegiver ville ikke have afgivet løftet, hvis han havde vidst at….

at forudsætningen er kendelig: ...for løftemodtager. Dvs at løftemodtager kunne indse, at løftegiver ikke ville have afgivet løftet hvis …

og at relevant: det skal være rimeligt at lægge den økonomiske risiko, for at løftet ikke holdes, på løftemodtager."

Kilde: http://www.claus-rasmussen.eu/Assens/Aftaler/svage.htm#_edn10

Du (Nybegynder) skriver at § 31 kan benyttes:
"Da gårdejeren udnytter virksomhedsejerens "personlige eller økonomiske vanskeligheder." i situationen."

Umiddelbart synes jeg ikke, at gårdejeren er i en økonomisk svær situation. Hvis man kigger på praksis, så har man U 1969.187 V, som der tidligere er blevet henvist til. Her placerede en virksomhed et hus for tæt på skellet. Her blev nabogrunde solgt til overpris. Efterfølgende blev § 31 gjort gældende. Det blev dog klart afvist af Landsretten, som sagde, at virksomheden har valgt den løsning, som var mest fordelagtig for virksomheden selv. Derfor kan andre ikke klandres.

Før der kan være tale om økonomiske vanskeligheder, skal det være en situation, hvor du ikke har andre muligheder. Altså noget der kan sidestilles med en "nødsituation". I denne situation har virksomheden adskillige muligheder, og hvis den "billigste" løstning er at købe nabogrunden til 75 % overpris, så skal sælgeren af grunden ikke klandres for dette.
Hvis det havde været billigere at få en ændring af lokalplanen, ændre huset så det lever op til reglerne eller foretage andre nødvendige skridt, så havde virksomheden gjort dette. Derfor har virksomheden mange muligheder, og når man vælger at købe nabogrunden, skyldes det, at det er den billigste løsning. Det er trods alt virksomheden, som har placeret bygningen forkert. Derfor må det siges, at virksomheden vælger at købe nabogrunden til overpris, da det er den best fordelagtige fremgangsmåde. Og når man vælger noget fordi det er den mest fordelagtige fremgangsmåde ud fra adskillige fremgangsmåder, kan det ikke siges at være et udslag af økonomiske vanskeligheder.

Derfor er grundbetingelsen i § 31 ikke opfyldt. Der er flere efterfølgende domme, som siger netop det samme, og derfor kan der ikke være den store tvivl om, at § 31 ikke kan bruges.   

Derfor kan det forholdsvis hurtigt konkluderes, at § 31 ikke bør anvendes da grundbetingelserne ikke er tilstede.

Ok,

du har nogle punkter og overvejlser som jeg ikke havde tænkt over.